不動産コラムまとめ|miya222

不動産に関するコラムを全国のサイトから紹介しています。

減価償却は定額法か定率法か

ノムコムプロからの引用です。

成28年度の税制改正によって、「平成28年4月1日以後に取得する建物附属設備及び構築物については、定率法を廃止し、定額法のみの方法による」ことが決定しました。

建物については、平成10年4月以降に取得されるものはすべて定額法になっていましたが、これまでは附属設備や構築物は定額法ではなく、定率法による取得も選択することができました。


平成28年4月以降に取得したものは選択の予知がなく、定額法のみしか使えません。
ただし、平成28年3月以前に取得したものは選択ができるということです。

また、太陽光発電設備を減価償却する場合には、通常、種類は「機械設備」に該当することになるため定率法を選択することが可能です。

建物附属設備について定率法を選択できなくなったのは、賃貸経営にとって不利だと思う方もいらっしゃるでしょう。
しかし、本当に不利なのでしょうか?

 

定額法と定率法

定額法とは、償却費の額が毎年同額(均等)となる償却方法です。
例えば、500万円の資産を10年間で償却する場合、毎年50万円ずつ均等に償却していくことになります。

定率法とは、償却費の額が毎年逓減する(少しずつ減る)償却方法です。
例えば、500万円の資産を10年間で償却する場合、1年目は100万円償却、2年目は80万円、3年目は64万円と、最初に大きく償却して年数が経過するごとに償却額が少なくなっていきます。

定額法と定率法による違いを実際の数字を使って見てみましょう。

≪前提条件≫
・所得金額500万円
・附属設備部分2,000万円
・附属設備の法定耐用年数は15年
・定率法の償却率は、平成24年3月31日取得のもの(旧定率法)を使用
キャッシュフロー残とキャッシュ累計に注目してください。所得金額については、わかりやすくするために、「毎年500万円の所得があった」と定義しています。

 

売却との関係

長期事業計画を考えるにあたっては、出口戦略、つまりどの時点で売却をするかを考えなければなりません。

売却をすると、譲渡所得について所得税・住民税の税金が課税されます。
譲渡所得を算式で表すと次のとおりです。

譲渡所得=譲渡収入-(取得費+譲渡費用)

譲渡収入から控除できる取得費は、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料などですが、建物の取得費は購入代金または建築代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

つまり、減価償却を多く取ると賃貸している間の税金(不動産所得)は減りますが、譲渡したときの税金(譲渡所得)は高くなってしまうのです。

不動産所得を減らした方がよいのか、譲渡所得を減らした方がよいのか。
これは税率で判断することになります。

不動産所得は、総合課税なので、所得に応じて15%~55%(所得税と住民税合算)で課税されますが、譲渡所得の場合には、短期譲渡(譲渡する年の 1月1日時点で5年以下の所有)で39%、長期譲渡(譲渡する年の1月1日時点で5年超の所有)で20%の税率で課税されます。

所有する期間によって税率が異なるので、長期保有を目指すのか、短期でも売却するのかによっても戦略は変わってきます。

不動産投資家さんの中には、建物金額を大きくして早期に減価償却を多く取った方がよいと考える方もいらっしゃいますが、売却を考えるとそうとも限りません。
なかなか、このような判断をするのは難しいですし、いつ売却した方がよいのかは、そのときの相場によっても変わります。

それでも計画があるのとないのでは違います。
定額法、定率法の選択ひとつを取っても、計画があったうえで行うべきと考えます。

 

www.nomu.com

 

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物件のカギに関するコラム

青森県弘前市の不動産会社「協和不動産」ホームページからの引用です。

Q.カギを交換するのみ、何件かカギ屋さんに聞いたら金額がどれも違う。どうして?

A.カギの交換とは、たいていシリンダー交換を指します。防犯シリンダーには多くの種類があるので、カギ屋さんによって推薦するシリンダーの種類が違うことがよくあります。
また、同じ種類のシリンダーでも、製品代・出張費・工費の金額は違ってきます。手間隙仕事ですから定価というものが存在しません。住宅リフォーム代金が工務店によって違うのと同様です。

また、大手フランチャイズなど全国ネットワークの加盟店である場合は、ロイヤリティーや仲介料が発生しますので、その金額分が上乗せされるケースが多くなります。
あるいは錠前の種類によっては、シリンダーだけ交換することができず、錠前まるごと交換しなければならない場合もあり、さらに追加加工が必要になるドアもあります。ですから、一概に「カギ交換がいくら」とは言えません。

日本では錠前の種類やシリンダーの種類が大変多く、互換性がない錠前もときどきあります。EU諸国ではユーロプロファイルという錠前の統一規格があります。
正確な見積をとるためには、やはり直接自宅に来てもらうべきです。

Q.カギ穴の廻りが渋くなってきたんだけど、どうしたらいい?

A.グリスやシリコン潤滑剤を吹くと一時的にスムーズに動く場合がありますが、ごみやほこりが付着して油分が固まります。
最終的には「カギが廻らない」トラブルが起こりえます。カギ穴のメンテナンスにはカギ専用の潤滑剤が必要です。近年のピッキング対策用のシリンダーの多くは高精度で、カギ穴内部は密閉構造になっています。
つまり磨耗やほこりに弱くなっており、耐用年数は短くなっています。3ヶ月に1階で十分ですから、カギ穴用の潤滑剤を吹くことをおすすめします。

お手軽な対策方法は、鉛筆の芯を粉末にしてキーにまぶしてやることです。
鉛筆の芯に含まれている黒鉛が金属部分に付着し、自己潤滑するためです。

Q.カギ屋さんを呼んで家のカギを開けてもらったら、1万円も取られた!これって高すぎ?

A.カギ開けの料金は、高いと感じる人が多いようですが、これはいわゆる『特殊技術料金』なのです。
カギ屋はいろんなカギを購入し、分解したり、場合によっては特定の種類のカギだけのために専用解錠工具を購入したりもします。1つのカギの種類だけで投資する金額が多額になったり、かなりの時間を費やしたりしているのです。

また、たいていのカギ屋さんは夜間の追加料金を設定しています。もし深夜に呼んだのなら、その金額は決して高い金額ではないと思われます。
カギの種類によって難易度も違い、料金も変わります。ある意味「言い値」の世界であることも事実です。ただし相場料金というはありますから、悪徳カギ屋には気をつけましょう。

Q.オートロック付のマンションは安全ですか?

A.多くのマンションで採用されているエントランスドアのオートロックは、セキュリティ対策にとても有効だといわれていますが、エントランスのオートロックだけで、セキュリティ性が高いとは一概に言えません。
逆に、オートロック付きのアパート・マンションばかりをターゲットにする窃盗グループもいるようです。
オートロック付きのマンションでも、以下のような手口で空き巣被害に会った例はたくさんあります。

空き巣被害の例
■センサーを誤動作させる裏の手口を使う。
■テンキー式の暗証番号を盗み見る。
■マンション住人を装い、住人の後に続けて入る。
■住人が室内から出てくるタイミングで侵入する。
■宅配業者を装ってインターホンを鳴らす。
■通用口ドアが開放状態になっている。
■非常階段から屋上まで登れてしまう。
などなど、オートロックを過信する人が、玄関ドアの施錠を怠っているがために、空き巣被害にあった例もあります。

http://www.kyowanet.com/colum/qa_key.html

 

 

 

 

 

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